何でも算定団

数字のナゾ、まとめて調べます。
不動産マンション固定資産税自社株相続

固定資産税の課税明細書にある「固定資産税評価額」を入れると、土地の時価と相続税評価額を逆算します(固定資産税評価額は公示価格の約7割、相続税評価額は約8割が目安)。金額は万円。

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固定資産税評価額

単位:万円
土地の固定資産税評価額
課税明細書の土地の「価格(評価額)」欄。
万円
家屋(建物)の固定資産税評価額
建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額です(時価の逆算はできません)。
万円
土地:公示価格の水準固定資産税評価額 ÷ 0.7—
土地:実勢価格(時価)の目安公示価格 × 1.1〜1.2—
土地:相続税評価額固定資産税評価額 × 0.8/0.7(≒1.14倍)—
建物:相続税評価額固定資産税評価額と同額—
相続税評価額の合計—
※「相続税」ボタンは相続税評価額、「固定資産税」ボタンは入力した固定資産税評価額(土地+建物)を送ります。不動産とマンションの両方を送ると固定資産税タブで合算されます。

分譲マンション一室の売却想定価格をざっくり査定します。コツは、近隣の似た築年の売出・成約事例から「㎡単価」を調べて入れること(国交省「不動産情報ライブラリ」、レインズ・マーケット・インフォメーション、SUUMO等)。金額は万円。

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物件の基本

専有面積
㎡
相場の㎡単価
同エリア・似た築年の事例から。例:60㎡が3,000万円なら 50万円/㎡。
万円/㎡
2

補正(任意)

事例と条件が違うとき
所在階
高層ほど小幅にプラス(未入力なら補正なし)。
階
駅から徒歩
近いほどプラス・遠いほどマイナス(基準10分/未入力なら補正なし)。
分
その他の手動補正
角部屋・リフォーム済み・眺望良好はプラス、要修繕などはマイナス。−30〜+30。
%
3

収益還元でクロスチェック(任意)

想定の月額家賃
賃貸に出したら取れそうな家賃。投資用の目安に。
万円
期待利回り
エリア相場。都心3〜5%、郊外6〜8%が目安。
%
基準額㎡単価 × 専有面積—
想定レンジ中心値の ±10%—
収益還元法の参考価格年間家賃 ÷ 利回り—
概算査定額(中心値)—

相続税での目安

令和6年(2024年)〜の新ルールで、分譲マンションの相続税評価額は市場価格のおおむね6割水準に是正されています(正確には「区分所有補正率」で決まります)。
相続税評価額の目安概算査定額 × 約0.6—
※概算です。固定資産税タブへは実勢の約6割を建物分の固定資産税評価額として送ります(マンションの敷地権持分は簡略化)。不動産と両方送ると合算されます。

固定資産税まわりの計算です。「税額を計算」は評価額→年税額、「評価額を逆算」は納税通知書などの税額→評価額を出します。2026年度(令和8年度)対応。

1

物件の評価額

単位:万円
土地の固定資産税評価額
万円
土地の面積
住宅用地特例の判定に使用(200㎡以下は手厚い軽減)。未入力なら200㎡以下として計算します。
㎡
家屋(建物)の固定資産税評価額
万円
2

条件

チェックを外すと更地・駐車場等(特例なし)として計算します。
市街化調整区域などでは都市計画税がかからない場合があります。
新築の一般住宅は3年、マンション等中高層・認定長期優良は5〜7年。120㎡までの部分が対象。都市計画税には適用されません。
建物の居住用床面積
新築軽減を使う場合に使用(120㎡を超える分は軽減対象外)。未入力なら全体を対象とみなします。
㎡
3

税率(任意)

自治体で異なる場合あり
固定資産税率
%
都市計画税率
上限0.3%。市区町村により異なります。
%
固定資産税(土地)住宅用地特例を反映—
固定資産税(建物)新築軽減を反映—
都市計画税(土地+建物)—
年間の合計(目安)—
月額の目安年額 ÷ 12—
※概算です。実際は自治体の負担調整措置、各種減免、タワマンの階層補正、端数処理などで差が出ます。正確な額は課税明細書または市区町村の税務課でご確認ください。

非上場株式(自社株)を純資産価額方式の簡易計算で概算します。決算書の数値を万円で。正式な評価は税理士へ。

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会社の数値

金額は万円
資産の相続税評価額 合計
土地は路線価・建物は固定資産税評価額など、相続税ルールで評価し直した資産の合計。分からなければ帳簿の資産合計を入れてもOK(その場合は含み益0扱い)。
万円
資産の帳簿価額 合計
決算書(貸借対照表)の資産合計。相続税評価額との差が「含み益」になります。
万円
負債 合計
借入金・買掛金・未払金など。未払の固定資産税・法人税等も含めます。
万円
発行済株式数
株
被相続人の保有株数
亡くなる方が持つ株数。全株オーナーなら発行済株式数と同じ。
株
該当する場合は評価額が80%になります。
相続税評価額による純資産資産(相続税評価) − 負債—
含み益(評価差額)相続税評価 − 帳簿価額—
法人税等相当額(38%)含み益 × 38% を控除—
純資産価額(会社全体)80%評価も反映—
1株あたりの評価額—
被相続人の持ち分評価—
※簡易計算です。3年以内取得の土地建物の時価評価、特定会社の特例、子会社株の控除制限などは考慮していません。令和8年4月以降の相続・贈与は38%(それ以前は37%)。

家族構成と財産を入れると相続税をその場で計算します。上のツールの結果もここへ入れられます。金額は万円。

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家族構成(法定相続人)

配偶者
内縁関係は含みません。すでに離婚・死別している場合は「なし」。
子の人数
実子・養子の合計。すでに亡くなった子に孫がいる場合はその孫(代襲相続人)も1人として数えます。
2
2

プラスの財産(相続税評価額)

単位:万円
不動産
土地は路線価、建物は固定資産税評価額が目安。自宅の土地は小規模宅地等の特例で最大80%減額できる場合があり、その場合は減額後の額を入力。
万円
現金・預貯金
万円
有価証券
上場株式・投資信託・債券など。
万円
自社株(非上場株式)オーナー向け
同族会社の株式評価は類似業種比準・純資産価額など複雑です。ここは概算額でOK。正確な評価は税理士に。
万円
その他の財産
自動車・貴金属・ゴルフ会員権・貸付金・暗号資産など。
万円
3

生命保険金・死亡退職金(みなし相続財産)

死亡生命保険金
被相続人が保険料を負担していた個人契約の死亡保険金。500万円 × 法定相続人まで非課税。
万円
死亡退職金同族法人オーナー向け
会社(同族法人)から遺族へ支給される役員死亡退職金など。生命保険とは別枠で「500万円 × 法定相続人」まで非課税。弔慰金は別途、業務外死亡で給与6か月分・業務上死亡で3年分まで非課税(超えた分はここに含める)。
万円
4

マイナスの財産(差し引けるもの)

借入金(住宅ローンを除く)
事業ローン・カードローン等。住宅ローンは団信で死亡時に消滅する前提のため入力不要(残債があっても0でOK)。
万円
その他の債務
未払いの税金・医療費・買掛金など。
万円
葬式費用
通夜・告別式・火葬などの費用(香典返し・法要は対象外)。目安200万円前後。
万円
相続税の総額 0万円

何でも算定団とは

何でも算定団は、不動産・固定資産税・自社株・相続税の金額を、その場で概算できる無料のツール集です。会員登録もアプリのインストールも要りません。入力した数値はブラウザの中だけで計算され、どこにも送信されません。

「相続の話が出たが、まず桁を知りたい」「課税明細書の評価額しか手元にない」「自社株がいくらか見当もつかない」——専門家に相談する前に、自分でおおよその数字をつかむための道具として作りました。5つのツールはすべて同じページにあり、上のタブで切り替えます。

1. 不動産:固定資産税評価額から時価を逆算する

固定資産税の課税明細書にある「固定資産税評価額」を入れると、土地の時価と相続税評価額を逆算します。固定資産税評価額は公示価格のおよそ7割、相続税評価額(路線価)はおよそ8割という水準を使うため、評価額を0.7で割れば時価の目安が、0.8を掛ければ相続税評価額の目安が出ます。なお建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額です。

2. マンション:一室の売却想定価格を査定する

分譲マンション一室のおおよその売却価格を、㎡単価と築年から算出します。精度を上げるコツは、近隣の似た築年の売出事例・成約事例から㎡単価を調べて入れることです。国土交通省「不動産情報ライブラリ」、レインズ・マーケット・インフォメーション、SUUMOなどで調べられます。賃料が分かる場合は収益還元でのクロスチェックもできます。

3. 固定資産税:税額と評価額を双方向に計算する

評価額から年税額を求めることも、納税通知書の年税額から評価額を逆算することもできます。2026年度(令和8年度)に対応しています。標準税率は1.4%ですが自治体によって異なる場合があるため、税率は変更できるようにしてあります。

4. 自社株:非上場株式の評価額を概算する

非上場株式(自社株)を純資産価額方式の簡易計算で概算します。決算書の純資産額をもとに算出する方法で、事業承継や相続で「自社株にいくらの評価がつくのか」を最初につかむのに向いています。実際の相続税評価では類似業種比準方式との併用や会社規模区分の判定が入るため、正式な評価は税理士にご確認ください。

5. 相続税:家族構成と財産から総額を計算する

法定相続人の構成とプラス・マイナスの財産を入れると、相続税の総額を計算します。基礎控除、生命保険金・死亡退職金の非課税枠、2割加算、配偶者の税額軽減まで反映します。上の4つのツールで出した評価額を、そのままここへ持ち込めます。

よくある質問

固定資産税評価額から土地の時価を逆算するには?

固定資産税評価額を0.7で割ると、公示価格の水準(時価の目安)が出ます。固定資産税評価額は公示価格の約70%を目標に定められているためです。相続税評価額(路線価ベース)を知りたい場合は、公示価格の約80%なので、固定資産税評価額に8/7を掛けます。いずれも目安であり、実際の取引価格は立地や形状で上下します。

相続税の基礎控除はいくらですか?

3,000万円+600万円×法定相続人の数です。たとえば配偶者と子2人なら法定相続人は3人なので、3,000万円+1,800万円=4,800万円。正味の遺産額がこの金額以下なら相続税はかからず、申告も原則不要です。なお法定相続人の数に含める養子は、実子がいる場合は1人まで、いない場合は2人までという制限があります。

生命保険金に相続税はかかりますか?

500万円×法定相続人の数までは非課税です。これを超えた部分がみなし相続財産として課税対象になります。死亡退職金にも同じく500万円×法定相続人の数の非課税枠があり、両者は別枠で使えます。

非上場株式(自社株)の評価方法は?

相続税評価では、純資産価額方式と類似業種比準方式を、会社の規模区分に応じて使い分けます。純資産価額方式は、会社の資産を相続税評価額に直して負債を引き、含み益への法人税相当額を控除して株数で割る方法です。当サイトではこの純資産価額方式を簡易化した計算をしています。大会社ほど類似業種比準方式の割合が高くなり評価が下がる傾向があるため、正式な評価額は税理士による判定が必要です。

マンションの査定価格は何を基準に決まりますか?

近隣の類似物件の㎡単価に、専有面積と築年による減価を掛け合わせて求めるのが基本です。同じマンションでも階数、向き、角部屋かどうか、リフォームの有無で差が出ます。実際の売却価格は売り出し時期や競合物件の状況にも左右されるため、複数の事例を見て幅で捉えるのが現実的です。

利用は無料ですか。入力した数値は保存されますか。

無料で、登録も不要です。入力した数値は保存も送信もされません。計算はすべて利用者のブラウザの中で完結しており、サーバーへ数値を送る仕組みがありません。ページを閉じれば入力内容は消えます。

決算書から会社の出口を採点するツールもあります

「辛口!決算!しくじらない先生」は、決算書のPDFを読み込ませると、M&Aによる売却・親族への事業承継・廃業による現金化・後継人材への承継という4つの出口を、それぞれ100点満点で採点する無料ツールです。金融機関の目線で、数字が支持しない選択肢には低い点をつけます。

最終検証日:2026-09-28

計算に使っている数値と出典

5つのツールが何を根拠に計算しているかを示します。法令・制度にもとづくものと、実務上の目安として置いているものを分けてあります。後者は法令・通達に定めがなく、見る人によって幅が出る部分です。上の日付の時点で、各出典の内容と一致していることを確認しています。

法令・制度にもとづくもの

項目計算での扱い出典
相続税の基礎控除 3,000万円+600万円×法定相続人の数 国税庁 タックスアンサー No.4152「相続税の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm
相続税の税率
(速算表)
1,000万円以下の10%から6億円超の55%まで8段階。各段階の控除額も速算表のとおりです。 国税庁 タックスアンサー No.4155「相続税の税率」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm
死亡保険金の
非課税枠
500万円×法定相続人の数 国税庁 タックスアンサー No.4114「相続税の課税対象になる死亡保険金」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4114.htm
死亡退職金の
非課税枠
500万円×法定相続人の数。保険金の枠とは別に使えるものとして計算します。 国税庁 タックスアンサー No.4117「相続税の課税対象になる死亡退職金」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4117.htm
配偶者の
税額軽減
1億6,000万円と配偶者の法定相続分相当額の、多いほうまで配偶者に相続税がかからないものとして計算します。 国税庁 タックスアンサー No.4158「配偶者の税額の軽減」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4158.htm
相続税額の
2割加算
一親等の血族および配偶者以外が取得した分に2割を加算します。本ツールで加算対象としているのは兄弟姉妹のみです。 国税庁 タックスアンサー No.4157「相続税額の2割加算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4157.htm
土地の評価水準
(7割・8割)
固定資産税評価額は公示価格の約7割、相続税評価額(路線価)は約8割として逆算します。評価額÷0.7で公示価格の水準、×0.8/0.7で相続税評価額。 総務省「固定資産税の概要」(宅地は地価公示価格等の7割を目途として評価) https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html 国税庁「令和8年分の路線価等について」(地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途) https://www.nta.go.jp/information/release/kokuzeicho/2026/rosenka/index.htm
固定資産税・
都市計画税の税率
固定資産税は標準税率1.4%、都市計画税は制限税率0.3%を初期値にしています。自治体によって異なるため、どちらも入力欄で変更できます。 総務省「固定資産税の概要」/「都市計画税」 https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_10.html
住宅用地の特例 固定資産税は200㎡以下の部分が6分の1、超える部分が3分の1。都市計画税は3分の1と3分の2。 総務省「固定資産税の概要」(小規模住宅用地1/6、一般住宅用地1/3)/地方税法 第349条の3の2・第702条の3 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226
新築住宅の減額 建物の固定資産税を、120㎡までの部分について2分の1に減額します。都市計画税には適用しません。 総務省「固定資産税の概要」(新築住宅 一般住宅3年1/2、3階建以上5年1/2)/地方税法 附則第15条の6 https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226
自社株:含み益への
法人税額等相当額
含み益に38%を乗じた額を控除します。令和8年4月1日以後に取得したものから37%→38%に引き上げられました(防衛特別法人税の追加による)。 財産評価基本通達186-2 https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/08/04.htm 国税庁「取引相場のない株式等の評価(純資産価額方式における法人税額等相当額)」 https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/hyoka/r0803/pdf/01.pdf
自社株:議決権が
50%以下の場合
株式の取得者とその同族関係者の議決権が50%以下のとき、1株当たり純資産価額の80%とします。 財産評価基本通達185 https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/08/04.htm
自社株の評価方法 非上場株式の評価は、会社規模などに応じて純資産価額方式と類似業種比準方式を使い分けます。本ツールは純資産価額方式のみの簡易計算で、正式な評価額ではありません。 国税庁 タックスアンサー No.4638「取引相場のない株式の評価」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4638.htm
マンションの
相続税評価
令和6年1月1日以後の取得分から、区分所有マンションは区分所有補正率により市場価格の6割の水準まで引き上げて評価します。本ツールは、この水準を査定価格×0.6で近似しています。評価乖離率の計算は行っていません。 国税庁 タックスアンサー No.4667「居住用の区分所有財産の評価」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4667.htm

実務上の目安として置いているもの

次の数値には、法令・通達の定めがありません。不動産実務の相場観を、本ツールの計算式として採用しているものです。専門家によって見方が変わる部分です。

項目本ツールでの扱い性質
実勢価格(時価) 公示価格の水準 × 1.1〜1.2 を、実際の取引価格の目安として幅で表示します。 実務上の目安。法令・通達に定めはありません
マンション査定の
階数補正
(階数−3)× 0.3%。下は−3%、上は+10%で頭打ちにしています。 本ツール独自の設計です
マンション査定の
駅距離補正
(10分−徒歩分数)× 0.7%。±10%の範囲で頭打ちにしています。 本ツール独自の設計です
査定価格のレンジ 中心値の±10%を、想定売却価格の幅として表示します。 本ツール独自の設計です
収益還元価格 年間家賃 ÷ 想定利回り。査定価格とのクロスチェック用です。 不動産実務で一般的な計算式
葬式費用の初期値 200万円を入力欄の初期値にしています。実額に入れ替えてお使いください。 本ツールの入力初期値です

このツールが扱わないもの

次のものは計算に入っていません。いずれも、実際の税額を大きく動かします。

計算の性質について

ここに示した金額は、入力した前提にもとづく概算です。実際の申告・対策は、税理士等の専門家にご確認ください。
運営:三方 克幸(日本FP協会 会員AFP)/お問い合わせ:info@santeidan.com/プライバシーポリシー

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本サイトの計算はすべて概算です。実際の税額・評価額は個別事情で変わります。申告・対策は税理士等の専門家にご確認ください。